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繼“第二套房”新政細則后再次發出強烈調控信號 央行指出的房地產“八宗罪” 房地產市場面臨的主要問題: 1.商品住宅價格持續上漲 2.供應結構不合理 3.調控政策尚未得到全面落實 4.低收入家庭住房還面臨較大困難 房地產金融領域存在的問題: 1.房地產信貸增長過快 2.過度競爭，潛藏巨大風險 3.未經批準，擅自開辦轉按揭貸款和加按揭貸款業務 4.住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風險顯現 “第二套房”新政細則剛發布一周時間，中國人民銀行再次就房地產市場和房地產金融問題作出嚴厲表態。 昨日（18日），央行公布副行長劉士余在“加強商業性房地產信貸管理專題會議”上的內部講話。在講話中，劉士余列舉了房地產業和相關金融業存在的八個問題，發出強烈的調控信號。 ■首次公開承認炒房普遍性 劉士余認為，近一段時間，房地產市場面臨四個主要問題，包括商品住宅價格持續上漲、供應結構不合理、調控政策尚未得到全面落實、低收入家庭住房還面臨較大困難。 針對調控政策的落實問題，劉士余列舉數字稱，在一些地方，中低價位和中小套型普通住宅供應明顯不足。今年1至10月，全國90平方米以下住宅開發投資占住宅總投資的比重只有21.46%。房地產商囤積土地、捂盤惜售和造勢抬價的行為時有發生。今年1至10月，全國房地產開發投資增長31.4%，新開工面積增長22.6%，但竣工面積卻只增長了9.1%。 劉士余承認，目前投資與炒房的行為較普遍。這是央行首次公開承認炒房問題的普遍性。 劉士余表示，房地產市場問題有多方面的原因，除了住宅供不應求和地皮供應緊張等因素外，居民投資和炒房也是重要因素。部分居民在擁有自住房后，將住宅作為投資選擇，從而產生了較為普遍的投資與炒房行為，進一步加劇了供需矛盾，推動房價持續上漲。 盡管劉士余沒有提及外資炒房對樓市的推波助瀾作用，但他承認國際房價上漲具有一定的傳染性。在經濟日益全球化的今天，在全球流動性過剩的推動下，隨著資金的國際流動，房價上漲具有顯著的國際傳導特征。近幾年，全球房地產價格上漲之快、時間跨度之長和波及范圍之廣，在世界經濟史上少有。 ■堅決取消轉按揭和加按揭 在房地產金融領域，劉士余也列舉了四個問題，其中轉按揭和加按揭貸款的問題被著重強調。 自去年以來，部分銀行推出“隨借隨還”和“循環貸”等業務，個人的房貸即使沒還清，也可以要求銀行按市價重新評估房產價值，其貸款額度則可以隨房價不斷攀升而增加。這就是加按揭業務。如果房貸所在銀行不能辦理加按揭，那么借款人可以通過轉按揭貸款業務，把房貸轉到能辦理加按揭的銀行去。 一位購房者在銀行貸款70萬元買了一套價值100萬元的房子，還了20萬元的房貸之后，其房產市價漲到了200萬元，此時他辦理加按揭貸款業務，銀行按市價重新評估，可以給他140萬元的貸款額度，比原來的額度增加了70萬元。 劉士余稱，借款人通過轉按揭和加按揭業務獲得新的貸款資金后，大多用于購買多套住房或進入股市，從而加劇了房地產和股市泡沫成分。 在“9·27”房貸新政發布時，央行曾要求不得發放“隨房價上漲追加貸款”的住房貸款。這一次，劉士余明確要求，要堅決取消轉按揭和加按揭貸款。 除了轉按揭和加按揭問題外，劉士余列舉的另外三個問題包括房地產信貸增長過快、銀行為爭取房貸市場份額而過度競爭、開發商和銀行串通“假按揭”。 劉士余披露，有關部門去年對16個城市的房貸抽樣調查發現，平均22.31%的借款人辦理貸款時不曾與銀行直接見面。而在北京、鄭州、杭州和廣州，該比例分別高達35.4%、46.31%、32.83%和32.2%。 此外，少數銀行的分支行還與開發商和中介機構共同虛構住房按揭貸款合同，將不符合政策規定的開發貸款轉換為住房消費貸款，使得一些銷售困難的樓盤得以順利套現。 相關新聞： 前11個月并購金額翻番 房地產新一輪清洗開始 正當各方對“樓市拐點論”爭論不休時，房地產行業新一輪的洗牌卻已經悄然開始。全球四大會計師事務所之一的普華永道公布的《中國企業并購歲末回顧與前瞻》顯示，中國房地產行業并購數目和金額今年以來大幅上升。 報告顯示，今年前11個月，中國房地產業共有171起并購事件，在12個主要行業中排名第二，而今年以來房地產業并購金額已經達到103億美元，較去年全年的49億美元翻了一番。 “房地產業洗牌已經開始?！逼杖A永道中國企業融資與并購總監趙亮表示，隨著房地產業規范程度不斷提高，中國房地產商在加速分化，一些運作規范和資金實力雄厚的房地產商開始并購資金比較短缺的開發商。 趙亮表示，一方面，房地產商拿地的成本越來越高，另一方面，一些手中有地但資金實力不強的中小房企卻因籌錢無門而著急，“在這種大反差下，通過并購其他土地資源豐厚的房地產企業和項目股權獲得土地，正在成為一條性價比很高的捷徑”。（來源：北京晨報） | ||
