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聯(lián)系人：韓經(jīng)理
但奇怪的是，園區(qū)戴的是不銹鋼碳素鋼復(fù)合管物流的“帽子”，但從2008年運行至今，不銹鋼碳素鋼復(fù)合管企業(yè)的入駐率并不高，反之，園區(qū)開發(fā)商以“配套”名義建設(shè)的商鋪、寫字樓正在成為其對外力推的銷售熱點。
無獨有偶，一沙鋼內(nèi)部人士也透露，公司規(guī)劃的占地面積達3000畝的沙鋼的玖隆不銹鋼碳素鋼復(fù)合管物流園也正在規(guī)劃建設(shè)高達30層的玖隆大廈，此外，還有一批住宅產(chǎn)品。
“表面上是興建不銹鋼碳素鋼復(fù)合管物流園，但圈地的嫌疑更大。”11月15日，一位接受本報記者采訪的武漢資深地產(chǎn)人士表示，這種物流園以配套的名義，建設(shè)商鋪、寫字樓甚至還有住宅，并均對外銷售，這部分銷售的資金能作為其后期項目的運作資金。
此外，借助于地方政府招商引資的系列優(yōu)惠，推高地價后，還能坐收土地升值的收益，而這種商業(yè)模式，已然成為全國各地諸多不銹鋼碳素鋼復(fù)合管物流園項目投資熱潮的誘因。
“走樣”的園區(qū)
與不銹鋼碳素鋼復(fù)合管有關(guān)的業(yè)務(wù)則少量存在或仍然停留在規(guī)劃圖紙上
從武漢市黃陂區(qū)的武湖農(nóng)場向著陽邏方向，沿著漢施公路前行，首先看到的是中國長江金屬交易中心（以下簡稱長江金屬）。只見項目臨公路一面，已興建起諸多暗褚色的建筑，樓高2層或5層，另有2棟20層左右的高層建筑也十分搶眼。
銷售中心的售樓員告訴記者，這是項目規(guī)劃的商務(wù)區(qū)，而這些建筑屬于寫字樓范疇，正在對外出售，售價4280元/平方米。
這種現(xiàn)象不是個案。記者來到臨近的華中不銹鋼碳素鋼復(fù)合管交易中心（以下簡稱華中不銹鋼碳素鋼復(fù)合管）及華融鋼貿(mào)商貿(mào)物流交易中心（以下簡稱華融鋼貿(mào)），臨街一面的地塊，均被規(guī)劃或已建成商鋪和寫字樓，正在對外出售。而在三項目的長期規(guī)劃中，都還有部分住宅項目。
但與不銹鋼碳素鋼復(fù)合管有關(guān)的業(yè)務(wù)則少量存在或仍然停留在規(guī)劃圖紙上。長江金屬售樓員坦言，去年8月項目的貨場正式開業(yè)，但至今每月也只有萬把噸的吞吐量。而在華融鋼貿(mào)的底下不銹鋼碳素鋼復(fù)合管交易中心里，記者看到偌大的倉庫中，只有不到1/10的倉庫有少量貨品堆放。
售樓員們將生意的蕭條解釋為受不銹鋼碳素鋼復(fù)合管市場低迷所累，且不銹鋼碳素鋼復(fù)合管交易主要依靠鐵路，但目前，規(guī)劃中的鐵路，要由政府牽頭興建，待其建成后，項目的不銹鋼碳素鋼復(fù)合管業(yè)務(wù)方面的規(guī)劃才會大力推進實施。
這些以工業(yè)名義拿下的地塊，卻仍然得到了土地證和產(chǎn)權(quán)證的分割辦理，也就是說，從購房者的角度來說，這是一個正常的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
“這些項目的土地性質(zhì)是可以變更的。”一位物流業(yè)資深人士解釋，根據(jù)相關(guān)法規(guī)，每個物流園項目都會被允許有10%-15%的園區(qū)用地可用于辦公、商業(yè)、住宅等配套設(shè)施。而根據(jù)國土資源部的相關(guān)規(guī)定，配套設(shè)施的范圍僅為總用地7%左右。
上述物流業(yè)人士指出，初批土地時，地塊一般是工業(yè)用地，若需要對外出售，辦理兩證，則需要更改土地性質(zhì)，也就需要更改規(guī)劃。不過，作為當?shù)卣攸c引進的招商引資項目，不管是在最初的協(xié)議中，還是在今后的更改土地性質(zhì)中，他們都會得到相應(yīng)的綠燈放行。
“其實，動輒幾千畝的物流園的開發(fā)，投入的資本十分龐大。”上述地產(chǎn)人士解釋，物流園一般地處開發(fā)新區(qū)，土地成本比成熟地塊少，此外，當?shù)卣o予一定優(yōu)惠后，開發(fā)商能以少量的自有資金拿到地塊，此后利用地塊貸款或其他方式融資，用以撬動后續(xù)項目的發(fā)展，而在這個環(huán)節(jié)中，率先啟用回款速度更快的寫字樓和商鋪，能成為其后續(xù)資本的重要來源，這也成了許多物流園項目中，與樓市有關(guān)的產(chǎn)品會率先推出市場。反之，受政策調(diào)控影響頗深的住宅，其銷售的可控性稍弱，回款易受外界因素影響，其被開發(fā)順序一般靠后。
土地增值的回報
若以千畝土地計算，4年時間，即便開發(fā)商坐著不開發(fā)，其賬面價值已經(jīng)新增了千萬元
其實，上述物流園的開發(fā)模式也并沒有局限在武漢，上述物流人士指出，“全國各地都有這樣的模式”。
商務(wù)部流通業(yè)發(fā)展司副司長王選慶在日前舉辦的第七屆中國不銹鋼碳素鋼復(fù)合管流通促進大會上表示，我國現(xiàn)有的物流園附加值較低，絕大多數(shù)不銹鋼碳素鋼復(fù)合管流通企業(yè)靠簡單的買賣維持運營，利潤率不足3%。而以往行業(yè)的小散亂催生了不銹鋼碳素鋼復(fù)合管物流產(chǎn)業(yè)的升級，去年，商務(wù)部還和財政部等部門一起，在全國選擇了七個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合試點城市，將不銹鋼碳素鋼復(fù)合管、建材木材等大宗生產(chǎn)資料流通作為支持重點。
正是上述政策的“東風”，讓全國各地政府紛紛利用資源，加大不銹鋼碳素鋼復(fù)合管物流園方面的招商引資力度，將資本引進各種不銹鋼碳素鋼復(fù)合管物流園內(nèi)。
對比樓市產(chǎn)品的銷售，物流園更看重后期的土地增值空間。
華中不銹鋼碳素鋼復(fù)合管一售樓員透露，項目的一期用地占地1200畝，是在2008年就拿到的。當時的地價每畝只有20萬-30萬元，也就是說，其樓面地價每平方米不超過500元。而目前，項目在售商鋪的均價每平米達到7000元左右。
而長江金屬寫字樓項目均價只有每平米4280元，華融鋼貿(mào)初步擬定為3500元/平方米起。
“三塊地的土地性質(zhì)都屬于出讓，但出讓的方式除了正常的招拍掛外，還有一種則是協(xié)議價。”上述地產(chǎn)人士解釋，這類占地面積如此大的項目，大都通過企業(yè)和政府間的協(xié)議價格簽訂。上述地塊的商談可能在2008年之前就已談妥，其價格可能比上述售樓員所稱還要低。不僅如此，以物流園名義拿地，開發(fā)商還能享受各種減免稅收、行政審批等各方面的優(yōu)惠。
上述售樓員也坦言，除了地價外，公司前三年免稅，第4-5年稅收減半。
眾多企業(yè)扎堆后，土地升值空間還被放大。上述地產(chǎn)人士稱，以陽邏片區(qū)為例，從2008年至今，土地價格經(jīng)過幾起幾落，但整體仍然呈上升趨勢，不少區(qū)域漲幅超過50%。“若以千畝土地計算，4年時間，即便開發(fā)商坐著不開發(fā)，其賬面價值已經(jīng)新增了千萬元左右，而這種升值空間足以讓人艷羨。”
另一業(yè)內(nèi)人士指出，土地稀缺性的特性推高地價物業(yè)增值幅度遠多于其他業(yè)務(wù)收入，這或許正是企業(yè)借開發(fā)不銹鋼碳素鋼復(fù)合管物流園之名圈地的動能所在。
資本扎堆逐利的后果，則是物流園的供過于求。“物流強度是指每平方公里的物流用地中一年的物流量，業(yè)內(nèi)可以此來衡量一個城市的物流園規(guī)劃用地規(guī)模。”在上述流通促進大會上，中國物資儲運協(xié)會會長姜超峰指出，一般來說，有陸運、鐵運、水運聯(lián)合運輸?shù)某鞘校话悴讳P鋼碳素鋼復(fù)合管的物流強度在年均1700萬噸，而沒有水運的城市，一般只有730萬噸。目前，部分物流園都存在規(guī)劃過大的情況。
按此計算，若長江金屬、華中不銹鋼碳素鋼復(fù)合管和華融鋼貿(mào)所有項目全部建成，年均吞吐量將達到4800萬噸，另一物流業(yè)人士則表示，“若三項目最終規(guī)劃的物流用地配比較低，將難以滿足上述物流強度公式，形成供過于求的局面。”(
