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土地新政大考房地產(chǎn)開發(fā)商
作者：admin 發(fā)布于：2017-3-19 8:33 Sunday
| “北京的房價跌了!” 就在國務(wù)院關(guān)于嚴(yán)控囤地的新政出臺后不久，不少對飛漲的房價望眼欲穿的購房者面對北京局部地區(qū)有所松動的房價，發(fā)出了這樣的驚嘆。 由于土地供應(yīng)形勢趨緊，土地價格上漲從一定程度上帶動了房價上漲。所以，不少專家認(rèn)為，治理房價上漲的關(guān)鍵是土地。面對對閑置土地征收增值地價的規(guī)定，不少開發(fā)商還在觀望，也有人認(rèn)為影響不大，畢竟加快土地開發(fā)速度已成為一種趨勢。不過，土地不是一般商品，何為“閑置土地”？不少人認(rèn)為，還需有關(guān)部門盡快給出明確說明。 囤地標(biāo)準(zhǔn)待析 房地產(chǎn)企業(yè)由囤房捂盤轉(zhuǎn)向囤地已成為行內(nèi)公認(rèn)的事實，在這類產(chǎn)品差異化不大且房價看漲的環(huán)境里，想要追求更高的利潤，囤地是一項不錯的選擇。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也必須保證自己的企業(yè)有源源不斷的可供開發(fā)的土地，以保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 其實，早在1999年，我國就曾出臺政策指出：“超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。”但由于土地價格上漲很快，這些政策近年來已不能減弱開發(fā)商的囤地?zé)崆椤?BR> 而今年1月11日出臺的關(guān)于閑置土地的政策，提出在征收土地閑置費(fèi)以外，還要加征增值地價，佐之其他政策，給熱衷于囤積土地的開發(fā)企業(yè)一記重拳。該政策出臺后，不少開發(fā)商對記者表示，將走一步看一步，等待政府具體措施出臺。 不過，何為“閑置土地”？還是開發(fā)商關(guān)注的焦點。“畢竟一塊土地從開發(fā)建房到出售，并不是一個簡單的過程。如果開發(fā)商開發(fā)的是凈地，就需要先保證土地能夠通水、電等，才能進(jìn)一步開發(fā)，而這一過程并不是完全可控的；此外，在舊城開發(fā)上，如果有一個不愿意搬走的拆遷戶，那么，土地就一天不能開發(fā)。這是否也被歸為閑置土地？”有開發(fā)商提出了這樣的疑問。 房屋銷售“快”時代 應(yīng)對土地新政，土地儲備量大的開發(fā)商自有其開發(fā)方式。萬科集團(tuán)總裁郁亮就表示，萬科選擇用工業(yè)化方式快速開發(fā)，堅決反對囤地。 郁亮介紹，萬科從2004年開始加速開發(fā)節(jié)奏，從拿地到開盤時間通常在9—12個月，比2004年提高了7個月。到去年9月份，萬科的項目儲備是1600多萬平方米。2008年，萬科開工量將超過1000萬平方米。可以說，在土地的項目儲備上，萬科保持了低水平。 從房屋需求來看，增加市場供應(yīng)量，萬科這種方式顯然更適應(yīng)市場。與萬科一樣，不少已上市的國內(nèi)開發(fā)商如中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等也表示要加快房屋開發(fā)速度、適當(dāng)控制拿地速度、回籠資金、降低經(jīng)營風(fēng)險。 對開發(fā)商而言，房價和地價上漲太快也并非好事。許多開發(fā)商轉(zhuǎn)向風(fēng)險更低的二三線城市拿地就是明證之一。 數(shù)據(jù)顯示，近年房價上漲很快，不少房地產(chǎn)業(yè)上市公司的銷售毛利率都維持在40%以上。有分析人士認(rèn)為，盡管閑置土地增值費(fèi)中有一部分可能會被轉(zhuǎn)嫁到終端購房者身上，但在土地成本提高、信貸縮緊、房價上漲前景不明的情況下，誰能比別人更快地把房子出手、收回資金才是根本。另外，在政府新一輪調(diào)控中，更多的開發(fā)商卻認(rèn)為，這是行業(yè)內(nèi)部的一輪洗牌。 建設(shè)部副部長齊驥介紹，目前，我國房地產(chǎn)類企業(yè)已超過4萬家。而國土資源部有關(guān)人士也曾指出，2008年，我國新增建設(shè)用地數(shù)量不會超過580萬畝(相當(dāng)于38.663億平方米)，除去7成將用于保障性住房的供地，余下的面積不過11.6億平方米左右。同能夠動輒儲備土地幾千萬平方米的大企業(yè)相比，越來越多的中小企業(yè)將面臨融資難、拿地難的困境。 從去年初到現(xiàn)在，通過提高短期貸款利息，信貸政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和短期炒房者產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。從資本市場的情況來看，2007年，對房地產(chǎn)企業(yè)IPO的審批幾乎處于停滯狀態(tài)，這當(dāng)然也與企業(yè)自身業(yè)績不達(dá)標(biāo)等狀況有關(guān)；盡管包括原水股份、S魯潤在內(nèi)的幾家上市公司通過借殼方式實現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)注入，但從總體來看，還是有不少開發(fā)商倍感難以上市的壓力。有開發(fā)商認(rèn)為，應(yīng)對一些上市公司的增發(fā)嚴(yán)格審批，因為這些財大氣粗的資本高手，是造成土地價格飛漲的重要因素。(中國證券報·中證網(wǎng)) | ||
